Co dla kogo ważniejsze - niska marża, czy niska prowizja kredytu hipotecznego
Dylemat między niskim oprocentowaniem a niską prowizją kredytu dotyczy spłacających go przed terminem. Z analiz wynika, że dla przyspieszających spłatę bardziej korzystny będzie kredyt z niską (najlepiej zerową) prowizją.
Jak zaznacza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, gdy bank zaktualizuje spłacającemu kredyt stawkę WIBOR, zapłaci najniższą ratę w historii swojego zadłużenia. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 25 lat z marżą 1,5 proc. może ta rata wynieść ok. 1.423 zł i będzie o ok. 80 zł niższa niż w lutym. Gdy porównamy wysokość raty z jej poziomem sprzed trzech lat, okaże się, że spadła ona aż o blisko 600 zł.
Najniższe w historii będzie również oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych w najbliższym czasie.
Będzie tak mimo tego, że - w ciągu ostatnich trzech lat- marże tych kredytów niemal nieprzerwanie rosły. Poprzez takie podwyżki banki zwykle rekompensują sobie bowiem spadek zysków wywołany przez niższe stopy procentowe. Jest to skuteczny sposób - w takich warunkach kredytobiorcy tych podwyżek nie zauważają. Dla wielu z nich najistotniejsza jest, najczęściej, przede wszystkim obecna wysokość raty.
Nie tylko niskie oprocentowanie i rata
Osoby starające się obecnie o kredyt hipoteczny, zachęcone niskim poziomem raty, muszą jednak brać pod uwagę ważny dylemat: a może, zamiast decydować się na niską ratę, wybrać kredyt i bank z niską prowizją?
- Wbrew pozorom, nie zawsze oprocentowanie jest najistotniejsze. O wyborze kredytu bardzo często decyduje bowiem przewidywany realny, a nie wnioskowany, okres spłaty zobowiązania - przestrzega Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi.
Których kredytobiorców dylemat "niska rata czy niska prowizja" dotyczy? Chociażby tych, którzy wnioskując o kredyt mieszkaniowy wiedzą, że realnie będą go spłacać względnie krótko, np. trzy lub pięć lat.
- Dzieje się tak, gdy, na przykład, kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym a dotychczas posiadaną nieruchomość planujemy po przeprowadzce sprzedać i nadpłacić kredyt. Również wiele osób budujących dom ma zamiar sprzedać mieszkanie i zmniejszyć dzięki temu swoje zadłużenie. Często także ze względów osobistych lub zawodowych już w chwili zakupu mieszkania i zaciągnięcia kredytu wiemy, że daną nieruchomość za kilka lat będziemy sprzedawać i wcześniej spłacać kredyt - wyjaśnia Michał Krajkowski.
W powyższych sytuacjach najczęściej jednak i tak trzeba zaciągnąć kredyt na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Bierze się to i ze sposobu wyliczania zdolności kredytowej, i z wysokości raty, którą trzeba płacić. Większość osób planujących wcześniejszą spłatę kredytu zaciąga kredyt na 20-30 lat, między innymi po to, aby rata kredytu była relatywnie niska, a po kilku latach nadpłaca swoje zobowiązanie. To właśnie sytuacja, której nie oprocentowanie będzie najważniejsze.
Banki dają wybór
W wielu bankach równolegle do siebie funkcjonują różne oferty, które w dużym uproszczeniu można podzielić na#dwie grupy: niska marża, ale wysoka prowizja albo wyższa marża, ale brak prowizji.
Analityk Notus Doradcy Finansowi porównał dwóch kredytobiorców pożyczających 250 tysięcy złotych, przy założeniu posiadania 20 procent wkładu własnego. Kredytobiorca nr 1 zaciąga kredyt na 25 lat i taki będzie również rzeczywisty okres spłaty. Kredytobiorca nr 2 także zaciąga kredyt na 25 lat, np. ze względu na zdolność kredytową, ale już dzisiaj wie, że zobowiązanie zostanie w całości spłacone po trzech latach od zaciągnięcia.
Podstawowa stopa procentowa NBP spadła kilka dni temu z 2 do 1,5 procent. To dobra informacja dla osób spłacających kredyty hipoteczne.
Jakie będą koszty odsetkowe i prowizyjne w obydwu przypadkach? Dla uproszczenia wyliczeń pominięte zostały koszty ubezpieczenia do czasu ustanowienia hipoteki oraz koszt ubezpieczenia nieruchomości. We wszystkich wyliczeniach została także zastosowana stawka trzymiesięcznego WIBOR na poziomie 1,86 proc.
Analitycy firmy Notus Doradcy Finansowi wzięli pod lupę dwa banki - ING i Eurobank. W każdym jest inna marża, inna prowizja inne warunki zaciągnięcia kredytu. ING chce, by założyć u niego konto ROR z wpływem minimum 2 tys. zł miesięcznie, Eurobank także wymaga konta z wpływem wynagrodzenia, oprócz tego karty kredytowej, ubezpieczenia na życie z oferty banku oraz dochodów kredytobiorców co najmniej z dwóch źródeł.
Planujesz przyspieszyć spłatę? Nie płać prowizji
Mimo wszelkich różnic, okazało się, że i w ING, i w Eurobanku kredytobiorcy planującemu wcześniejszą (po trzech latach) spłatę zadłużenia opłaca się kredyt z wyższą marżą - i w konsekwencji ratą - ale bez kosztów prowizyjnych. Kandydat na kredytobiorcę może- i powinien - na tej samej zasadzie porównać propozycje różnych banków.
- Jeśli planujemy spłacić kredyt relatywnie szybko, powinniśmy raczej wybierać oferty z niskimi prowizjami i brakiem innych opłat wstępnych. Jeśli jednak okres spłaty ulega wydłużeniu, wówczas coraz większego znaczenia nabierają niskie koszty miesięczne. Wówczas powinniśmy poszukiwać kredytów niską marżą - podsumowuje Michał Krajkowski.
Banki będą chciały sobie "odbić" spadek oprocentowania kredytów hipotecznych
A co z ofertami, które brak prowizji warunkują ubezpieczeniem na życie? Musimy wtedy często zapłacić wysoką stawkę ubezpieczenia np. za rok lub dwa lata z góry i zobowiązać się do utrzymywania tego ubezpieczenia przez określony czas. Ten, dla którego takie ubezpieczenie to jedynie dodatkowy koszt, potraktuje je niemal jako prowizję. Kto zaś traktuje je naprawdę jako dodatkowe zabezpieczenie, nie może wprost przeliczać ubezpieczenia jako wymuszonego kosztu.
Wiktor Sawiuk
Zdaniem eksperta
Ewa Kozłowska, ekspert Gold Finance i Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) - Osoby rozważające zaciągnięcie zobowiązania finansowego w najbliższym czasie powinny zwrócić szczególną uwagę na wysokość opłat bankowych. Instytucje te będą próbowały bowiem wyrównać straty spowodowane nie tylko obniżkami stóp, które są korzystne dla kredytobiorców, ale także zapisami Rekomendacji U, regulującymi kwestie usług bankowo-ubezpieczeniowych.